Инвестиции в недвижимость: рентабельность в отдельных странах Европы

Октябрь 30, 2019 Выкл. Автор admin

Инвестирование финансовых средств в различные объекты недвижимости Европы является одним из самых надежных источников получения прибыли. Безусловно, каждая страна обладает своими особенностями законодательства и экономических реалий, которые определяют величину дохода от иноземного денежного участия, время окупаемости вложений, привлекательность для зарубежных капиталовложений.

Важные факторы при определении рентабельности 

Для серьезного иностранного инвестора главной целью вложения средств является гарантированное получение внушительных, постоянных дивидендов, хотя часто преследуются и другие намерения, например – оформление инвестиционного гражданства 

Для гарантии стабильного дохода перед покупкой конкретного коттеджа, участка или апартаментов необходимо проанализировать следующие факторы, составляющие понятие рентабельности капиталовложений в квартиру, строительство или земельную площадку:

  • Расположение. Регион местонахождения приобрел важное значение – наибольшим спросом традиционно пользуется недвижимость мегаполисов, столиц, культурных и туристических центров. При этом учитываются также конкретные топографические реалии – например, удаленность от станций метро или бизнес-районов города;
  • Стоимость зависит от общей и полезной площади, технического состояния здания, его местоположения, наличия сопутствующей инфраструктуры и коммуникаций (транспортной развязки, парковки, супермаркетов, школ, линий электропередач, теплосетей);
  • Плата за обслуживание. Здесь покупателю необходимо рассчитать затраты на ремонт, тарифы (отопление, кондиционирование, электроснабжение и пр.), квартплату, техническое обслуживание сопредельной территории, обеспечение безопасности и т.д. 
  • Аренда. В данном аспекте рассматривается не только размер суммы, по которой арендодатель сдает комнату или склад, но и сама допустимость сделать это быстро и результативно после прекращения договора с арендатором – простаивание, неиспользование здания или отдельной комнаты приведет к финансовым потерям для владельца;
  • Местные условия. К этому фактору ведущие эксперты относят законодательство данного государства, касающееся проведение рыночных операций с недвижимым имуществом, а также сложившаяся ситуация в экономике – состояние курортно-туристической сферы, наличие необходимой инфраструктуры, устойчивый рост ВВП, размер средней зарплаты населения, формирование основы для дальнейшего, поступательного развития экономики.  

Краткий обзор ситуации с недвижимостью некоторых европейских стран, подготовленный компанией Migration Group, поможет заинтересованным лицам точнее определить степень прибыльности денежных вливаний в эту область экономики.

Украина: обнадеживающие прогрессивные тенденции 

Украинские реалии рынка недвижимости в 2019г. находятся в состоянии устойчивого, хотя и небольшого прогресса. Увеличение арендных ставок эксперты объясняют доступностью жилых, коммерческих зданий Киева, а также уменьшением востребованных, недорогих активов в Евросоюзе. Недооцененность жилищного сектора Украины понемногу ликвидируется за счет увеличения числа заинтересованных инвесторов, в связи с этим процессом наблюдается возрастание ценности – как в сфере купли-продажи, так и в найме. 

Период окупаемости объектов украинской столицы колеблется в пределах 7-10 лет. Например, приобретение киевской «однушки» или «гостинки» в престижном районе обойдется покупателю примерно в 1000000 гривен, при сдаче жилплощади владелец получает около 10000 гривен/месяц – следовательно, срок окупаемости продлится 8,5 лет. 

Покупка жилищных, складских, офисных строений с целью их последующей перепродажи связана с конкретными рисками – как на первичном рынке, так и на вторичном, хотя и этот процесс включает много партнеров-вкладчиков. Первичные постройки Киева отличаются современными коммуникациями, они снабжены комфортной сопровождающей инфраструктурой и системами безопасности, но несовершенство законодательства оставляет место для махинаций. «Вторичка» состоит из зданий с критичной длительностью эксплуатации – постройки уже достаточно старые, находятся не в лучшем состоянии и требуют серьезных денежных затрат, зато торговые процедуры в этом сегменте обычно проходят без особых проблем для участников сделки.  

Россия: рыночные изменения, прогнозы 

Российская недвижимость пользуется спросом у зарубежных и местных вкладчиков прежде всего, из-за огромного количества предложений в различных регионах. Существенный разброс цен на жилье или коммерческие помещения, а также на пригородные участки, дома и даже на парковочные места в разных городах РФ позволяет потенциальным вкладчикам найти подходящий вариант для вливания финансов, хотя условия получения нормального дохода за последние годы резко снизили инвестиционную привлекательность. 

Средняя стоимость московской «однушки» – примерно 7 000000 рублей, ежемесячная арендная плата – 35000. Таким образом, срок окупаемости приобретенной жилплощади составляет около 22 лет, в провинции период сокращен до 12 (например, Магнитогорск, Краснодар, Красноярск и т.д.). 

Такой показатель объясняется ростом банковских ставок на депозиты – до 10-12% годовых и ужесточением государственного контроля за деятельностью и отчетностью арендодателей. Доходность от сдачи обычной однокомнатной квартиры в российской столице – примерно 6-7% годовых, поэтому стало выгоднее положить деньги на депозит, чем заниматься поиском арендаторов и сопутствующей деятельностью по обслуживанию жилплощади, проведению рекламных кампаний и пр. 

При этом в РФ еще сохраняется риск банковского кризиса, а ценовые колебания на жилищном рынке позволяют надеяться на будущее увеличение арендной платы. Кроме того, число сделок по купле-продаже жилых помещений продолжает расти, а значит, для потенциальных участников процесса существует возможность вкладывать деньги в эту область – скупка жилья с последующей перепродажей по более высокой цене. 

Испания: курортный рай Евросоюза 

Испанский рынок недвижимости остается достаточно устойчивым и демонстрирует небольшое нарастание, например, Барселона показывает увеличение оплаты аренды – 1,5% за 6 месяцев. 

Рентабельность жилищного инвестирования здесь сейчас колеблется в пределах 4,3% (Сан-Себастьян) -7,8% (Лас-Пальмас). Традиционный интерес европейцев вызывают жилые объекты испанских курортных, приморских провинций (апартаменты, коттеджи, гостиничные номера), куда практически круглогодично съезжаются туристы со всего мира – их привлекают мягкий морской климат, обилие относительно дешевых фруктов, овощей, уникальные исторические памятники или известные на весь мир развлекательные комплексы (о. Ибица). Мадрид также остается интересным городом для внушительных инвестиционных вливаний, там уровень финансовой эффективности достиг почти 6% годовых. 

Германия: классическая, надежная стабильность 

Ситуация с недвижимостью Германии остается сравнительно неизменной, хотя развитие мировой интернет-торговли отрицательно повлияло на падение рентабельности коммерческих площадей – уровень доходности торговых, складских помещений оценивается в 2-5%, точный показатель зависит от расположения магазина или склада, объема продаж, количества затрат.

Вместе с тем, состоявшаяся устойчивость экономики, повышение цен на офисные и жилые объекты компенсируют невысокую прибыль от долгосрочного найма торговых площадок, поэтому в целом рыночная отрасль демонстрирует надежную, традиционную немецкую стабильность. За первое полугодие 2019г. объем инвестиционных вкладов составил более 24000000000 евро по анализу BNP Paribas и Colliers – один из наилучших результатов данного экономического сегмента, интересно, что более четверти вкладчиков – иностранцы. 

Греция: позитивные изменения после кризиса

Доходность приобретения недвижимости Греции может резко вырасти буквально на днях – как только будет принят закон, разрешающий зарубежным инвесторам получать греческое гражданство за покупку вилл и коттеджей. Паспорт в обмен на инвестиции дозволит иностранному предпринимателю жить, работать, вести бизнес-деятельность по всему Евросоюзу – необходимость такого гражданского статуса неоспорима для многих предпринимателей из государств СНГ, Юго-Восточной Азии и пр. 

Условия новой программы предусматривают:

  • Инвестирование 2000000 евро в недвижимость Эллады, в том числе – владение жильем для собственного, постоянного проживания стоимостью не менее €500000;
  • Установление ежегодной квоты для участников программы – планируется принимать только 200 заявок;
  • Предоставление экономического гражданства членам семьи претендента.

Более подробную информацию по алгоритму оформления легального статуса за инвестиции предоставят сотрудники компании Migration Group.

Резкий подъем цен на жилплощадь обусловил высокую привлекательность этой рыночной сферы – сразу подорожали жилье и аренда помещений. Несмотря на то, что некоторые показатели прибыльности владением квартиры в Афинах формально схожи, например, с московскими цифрами (греческие апартаменты при сдаче арендаторам окупаются через 20 лет), стабильный прогресс экономического рейтинга Эллады, возросшая стоимость домов, вилл и офисов позволяет говорить о гораздо большей выгодности вкладов в недвижимость греческого государства. Уровень доходности от предоставления аренды или продажи оценивается в 7%, показатель растет за счет бурно развивающегося туристического бизнеса, а также продуманной миграционной политики правительства. 

Европейские бизнесмены сегодня занимаются активным поиском новых возможностей для вложения средств, и Греция здесь составит достойную конкуренцию самым привлекательным предложениям от других развивающихся регионов.  

Краткие выводы 

Каждому заграничному инвестору перед принятием решения о вложении денежных средств в приобретение недвижимости необходимо учитывать множество разнообразных факторов, определяющих эффективность капиталовложения. 

Исходя из комплексного анализа, иностранный вкладчик легко найдет возможность для оптимального варианта инвестирования в любой стране:

  • Покупка апартаментов, дома, замка, коттеджа для последующей арендной прибыли или перепродажи,
  • Приобретение земельной площади под застройку;
  • Финансовое участие в строительстве курортных, туристических, торговых, промышленных комплексов.

Обеспечение устойчивого дохода от инвестиций в недвижимость – это один из самых беспроигрышных вариантов получения существенной, постоянной прибыли в современных реалиях Европы.